【門(mén)窗幕墻網(wǎng)】“宏觀(guān)大環(huán)境不容樂(lè )觀(guān)，預計房地產(chǎn)市場(chǎng)調整還需要2～3年時(shí)間，融資市場(chǎng)也會(huì )繼續疲弱一段時(shí)間?！比鸢卜康禺a(chǎn)主席羅康瑞在公司2023年度業(yè)績(jì)會(huì )上說(shuō)。

話(huà)音剛落，市場(chǎng)上就傳出了瑞安房地產(chǎn)與投行會(huì )談研究美元債方案的消息。

據知情人士透露，瑞安房地產(chǎn)近期在與摩根大通和瑞銀討論美元債管理的相關(guān)事宜，目前瑞安房地產(chǎn)存續的三只美元債規?？傆?3.89億美元。

這三只美元債近期異動(dòng)比較明顯。SHUION6.1508/24/24自4月中旬開(kāi)始出現價(jià)格下跌，最高跌幅曾達到2.108%；該筆債券規模為5億美元，利率為6.15%，到期日是2024年8月24日。SHUION5.506/29/26也出現大跌，最高跌幅曾至4.949%，在房企美元債中跌幅靠前，該筆債券規模為4億美元，利率為5.5%。另一只SHUION5.503/03/25下跌幅度在2%以?xún)取?/p>

在相同時(shí)間段內，瑞安房地產(chǎn)發(fā)行的三只美元債價(jià)格大跌，收益率一度飆升至40%～70%的消息成為市場(chǎng)的關(guān)注焦點(diǎn)，并很快引發(fā)外界對瑞安房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)層面是否存在問(wèn)題的擔憂(yōu)。

針對瑞安美元債及經(jīng)營(yíng)等相關(guān)問(wèn)題，中國房地產(chǎn)報記者致電并發(fā)送采訪(fǎng)提綱給瑞安房地產(chǎn)，截至發(fā)稿未獲任何回應。

有投資人認為，瑞安美元債價(jià)格走低被市場(chǎng)認為是房企經(jīng)營(yíng)出現狀況的前兆，系境外市場(chǎng)出現有關(guān)瑞安資金和債務(wù)問(wèn)題的猜測，進(jìn)而導致資本市場(chǎng)用腳投票?！霸陂_(kāi)發(fā)商各類(lèi)債務(wù)中，信用債是劣后的，在信用債中美元債又是劣后的，美元債在地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢未扭轉前信用風(fēng)險仍然很高?！?/p>

羅康瑞曾在2023年業(yè)績(jì)會(huì )上表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續調整對業(yè)內的所有企業(yè)都帶來(lái)重大挑戰。未來(lái)瑞安將以更為審慎的態(tài)度選擇投資機會(huì )。瑞安房地產(chǎn)財務(wù)總裁及投資總裁孫希灝也表示，短期內瑞安不會(huì )有很多很大的支出或是新投資。

但對于今年8月即將到期的5億美元債的償還，瑞安并沒(méi)有給出答案。

時(shí)隔6年再賣(mài)資產(chǎn)

“我對市場(chǎng)短期發(fā)展還是比較悲觀(guān)。企業(yè)不能等著(zhù)政府和外界來(lái)救，而是要自救?！绷_康瑞曾經(jīng)說(shuō)道。

從去年年底開(kāi)始，瑞安房地產(chǎn)就已經(jīng)開(kāi)始陸續出售資產(chǎn)填補現金流。

先是在去年12月29日官宣擬將上海鴻壽坊項目65%的股權以12.06億元售予大家保險旗下鴻瑞壽遠合伙，這筆交易設置了股權回購條款，利率為8%，也可以理解為是變相的股權質(zhì)押融資。

今年3月，瑞安房地產(chǎn)公告稱(chēng)將上海蟠龍天地的酒店物業(yè)以1.05億元售予上海青浦徐涇，出售預期虧損約240萬(wàn)元。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了售后租回協(xié)議，約定上海青浦徐涇將上述物業(yè)在未來(lái)14年間出租給瑞安房地產(chǎn)，總租金約7700萬(wàn)元。

這兩筆交易標志著(zhù)瑞安房地產(chǎn)時(shí)隔6年再賣(mài)資產(chǎn)。瑞安房地產(chǎn)稱(chēng)，出售有利于提高資產(chǎn)周轉率及資金效率，符合輕資產(chǎn)策略，旨在改善公司的資金循環(huán)。

將兩個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項目相繼擺上貨架的背后是瑞安房地產(chǎn)日漸趨緊的現金流。

截至去年底，瑞安房地產(chǎn)的銀行存款及現金余額為89.2億元，同比下滑33%，除去已抵押及受限的銀行存款，可動(dòng)用部分只剩37億元。但是其一年內到期的銀行及其他借貸有84.1億元，一年內到期的優(yōu)先票據有35.6億元。到去年年底，瑞安房地產(chǎn)的不受限現金短債比約0.3。

同期末，瑞安房地產(chǎn)的負債凈額增加14%至230.16億元；凈負債率為52%，較上年末增加7個(gè)百分點(diǎn)。

“過(guò)去一兩年，瑞安一直都有多元化不同的渠道去尋找一些新的融資資源，包括去年做的CMBS，以及出售一些非核心資產(chǎn)等，也在看一些新的計劃去拓寬集團的融資渠道來(lái)提高流動(dòng)性?！睂O希灝說(shuō)。

華東某房企內部人士認為，當下房企仍緊繃“安全弦”，港資也不例外。從消息層面來(lái)看，瑞安房地產(chǎn)或處于逾期與未逾期的邊緣，短期流動(dòng)性已顯現壓力，所以才有變賣(mài)酒店產(chǎn)權輕資產(chǎn)化“救急”之舉。

孫希灝曾坦言，在部分內房企出險后，銀行對房企的態(tài)度較為保守，新增融資也不容易。

“但是將所有資金用于償債或過(guò)度處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也不利于企業(yè)長(cháng)期發(fā)展，瑞安或許應該重新思考債務(wù)優(yōu)化管理的方式和路徑?！北本┠橙谭治鰩熣J為，市場(chǎng)悲觀(guān)預期下不乏未出險房企輿情波動(dòng)的可能，瑞安短期負債規模相對也不是很多，隨著(zhù)市場(chǎng)預期改善，瑞安階段性流動(dòng)壓力或能緩解。

“翠湖系”或將承壓

過(guò)去的羅康瑞是有信心的。他曾說(shuō)：“瑞安以往的每次大發(fā)展都是在市場(chǎng)調整的環(huán)境下取得，相信這次也是?！?/p>

從城市表現來(lái)看，上海無(wú)疑是瑞安房地產(chǎn)的重倉地。瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎在2023年業(yè)績(jì)會(huì )上介紹，2024年瑞安會(huì )迎來(lái)更多項目推售，年內可供銷(xiāo)售和預售的住宅建筑總面積約為25.28萬(wàn)平方米，共涵蓋8個(gè)項目，其中包括上海部分高端住宅項目，如太平橋地塊臨湖的最后一個(gè)住宅項目翠湖天地6期，已經(jīng)于2023年3月開(kāi)始施工，計劃在今年第四季度入市；還有位于楊浦區的翠湖濱江也會(huì )入市，計劃于2024年下半年開(kāi)始預售，目前項目已進(jìn)入施工階段。

2022年10月，瑞安攜手楊樹(shù)浦置業(yè)，拿下楊浦歷史風(fēng)貌保護項目（平?jīng)?街坊地塊），房地聯(lián)動(dòng)價(jià)每平方米21萬(wàn)元。根據項目規劃，擬建28棟3F的聯(lián)排合院，總價(jià)4000萬(wàn)元起。

“相信這兩個(gè)項目可為集團提供更多的銷(xiāo)售資源，以及帶來(lái)持續的銷(xiāo)售收入?！蓖醴f在3月份召開(kāi)的瑞安房地產(chǎn)業(yè)績(jì)會(huì )上說(shuō)。

彼時(shí)她的信心是基于上海較強的樓市韌性。2022年和2023年，四大一線(xiàn)城市中廣州、深圳、北京銷(xiāo)售量相較于2021年下跌了25%～35%，上海這一數字是14%?！案P(guān)鍵的是，2023年超過(guò)千萬(wàn)元住宅在上海逆勢上漲了6%的比例，進(jìn)一步印證了城市的分化以及產(chǎn)品、項目的分化?！蓖醴f強調。

今年上半年的上海樓市豪宅遍地開(kāi)花，各個(gè)項目皆獲得大賣(mài)，地上海又掀起了總價(jià)更高的風(fēng)貌別墅熱潮。

6月24日，以每平方米29.8萬(wàn)元取證入市的中?！ろ槻晾?恒昌玖里風(fēng)貌別墅，49套房源率先入市，6月27日首開(kāi)售罄，繼續在上?！叭展狻?，再次刷新上海新房均價(jià)的歷史新高。

據克而瑞統計，2024年以來(lái)，上海累計有17個(gè)高端盤(pán)（單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米）入市，其中14盤(pán)開(kāi)盤(pán)首日去化率超7成，豪宅熱銷(xiāo)持續“刷屏”。上半年總價(jià)2500萬(wàn)元以上的豪宅成交2025套，成交規模是上海近10年來(lái)最高。

此外，2024年以來(lái)上海豪宅市場(chǎng)一個(gè)重要特征就是核心城區風(fēng)貌別墅類(lèi)產(chǎn)品的供應明顯增加，主要分布在黃浦、靜安、楊浦和虹口4個(gè)行政區，總共31個(gè)，預計供應量約189萬(wàn)平方米左右，加之市中心待開(kāi)發(fā)的風(fēng)貌住宅儲備地塊12宗，上海將迎來(lái)高總價(jià)風(fēng)貌項目集中入市的井噴期。熱門(mén)板塊如新天地、人民廣場(chǎng)、豫園、淮海中路、老西門(mén)、董家渡、江寧路、東外灘、北外灘等，均不會(huì )缺席。

無(wú)疑，上海風(fēng)貌別墅大戰已暗流涌動(dòng)，壓力給到了各大開(kāi)發(fā)商。據知情人士透露，王穎在某場(chǎng)合表示，她曾在內部表達過(guò)，翠湖濱江項目的銷(xiāo)售預期或許不太樂(lè )觀(guān)，除非上海市放開(kāi)限購。

“翠湖濱江項目?jì)r(jià)格突破了楊浦天花板，能否走出獨立行情還是個(gè)未知數?！鼻笆鲋槿耸空J為，隨著(zhù)一部分積壓的需求釋放，再加上上海豪宅產(chǎn)品供應放量，客戶(hù)對產(chǎn)品會(huì )變得更加挑剔，交易活躍度或下降，未來(lái)上海豪宅市場(chǎng)將面臨分化行情。

“雖然我們會(huì )比較謹慎地看未來(lái)投資，但我們還是會(huì )很積極地應對?！绷_康瑞表示，目前公司有很多好的機會(huì )去做開(kāi)發(fā)和城市更新，還是要看這些項目能否配合公司的大發(fā)展方向?！拔磥?lái)在上海，公司有一系列的高端項目入市，短期內，翠湖系也是公司的抓點(diǎn)和錨點(diǎn)?！?/p>